“전세는 그냥 싸게 들어가서 살면 되는 거 아냐?” 예전엔 그렇게 생각했을지 모르지만, 요즘 전세 시장은 완전히 달라졌다. 집값이 흔들리고, 깡통전세·갭투자 사기 뉴스가 매일처럼 쏟아지는 시대. 나는 몇 년 전 전세 사기를 당할 뻔했던 경험이 있다. 등기부 등본도 확인했는데, 그 집이 경매로 넘어갈 뻔했던 것. 그때 알았다. 겉보기엔 멀쩡한 집도 위험할 수 있다는 걸. 이 글은 그때 내가 살면서 정리한 전세 사기 방지 체크리스트다. 요즘 계약 앞둔 사람이라면, 반드시 읽고 넘어가야 한다.
# 1. 등기부등본은 ‘계약서 쓰기 직전’에 확인
등기부 등본은 시간 싸움이다. 전날 확인해도 소용없다. 오전에 확인하고 오후에 대출 잡히는 사례도 봤다. 계약서 쓰기 직전, 최신본을 떼서 보자. '근저당권'이 걸려 있다면, 보증금보다 대출액이 더 많은지 꼭 확인하라. 임대인이 소유자가 아닐 경우? 일단 뒤로 빠져라. 신탁이나 명의신탁 구조면 리스크가 크다.
● 2. 확정일자 + 전입신고는 ‘계약서 작성한 그날’
하루만 늦어도 순위가 밀린다. 특히 다가구 주택은 각 세대마다 전입일과 확정일 순서에 따라 보호 범위가 갈린다. 집주인이 대출이라도 받으면? 후순위 세입자는 보증금 못 받는다. 난 한 번 미뤘다가 하마터면 1억 넘게 날릴 뻔했다. 당일 처리 원칙, 무조건 지켜라.
3. 보증보험은 ‘돈 아끼지 말고 무조건 가입’
- SGI서울보증, HUG 등에서 제공
- 보증금 규모에 따라 수수료는 다르지만, 1년 기준 수십만 원대
- 이거 없으면 법적 다툼 시 회복 불가
전세보증보험이 모든 걸 막아주진 않지만, 최악의 상황에서 생명줄이다. 집주인이 파산하거나, 경매로 넘어가면 돌려주는 건 결국 보증보험뿐이다.
4. 주변 시세보다 15% 이상 싼 집? 일단 의심
“그 가격에 그 위치에 집이 나온다고?” 의심부터 해야 한다. 갭투자자들이 세입자를 끌어들이기 위해 시세보다 싸게 매물을 내놓는다. 계약을 급하게 서두르는 집주인이라면 더더욱 조심. 특히 매물이 ‘최근에 매매된 이력’이 있는지 확인하라. 실거래가 사이트에서 조회 가능하다.
5. 건축물대장 + 실거래가 이중 확인
등기부등본만 보면 반쪽짜리다. 건축물대장을 통해 불법 증축 여부, 구조 정보를 확인하자. 실제로 다세대인데 단독주택으로 등록된 경우, 전입 순위에 혼선 생긴다. 실거래가는 국토부 사이트에서 무료 조회 가능. 최근 거래가와 너무 차이 나면 의심해야 한다.
■ 내가 직접 겪은 케이스
몇 년 전, 서울 외곽의 전세를 보러 갔을 때였다. 중개사는 “지금 안 하면 바로 다른 사람 들어온다”고 재촉했다. 등기부상엔 큰 문제 없어 보였지만, 뭔가 꺼림칙했다. 그래서 건축물대장까지 떼봤다. 그런데 그 집, 다가구 주택인데 단독주택으로 등록돼 있었다. 무슨 말이냐면, 나 혼자 보호받고 다른 세입자는 보호 못 받을 수 있다는 얘기다. 그 계약, 결국 파기했다. 지금 생각해도 천만다행이다.
# 마지막으로 요약
- 등기부등본은 계약 직전에 다시 떼기
- 전입신고 + 확정일자 = 무조건 당일
- 보증보험은 무조건 가입
- 싸다고 덥석 물지 말 것
- 건축물대장, 실거래가 사이트 활용
전세 사기는 멀리 있는 일이 아니다. 뉴스 속 이야기 같지만, 우리 옆집에서도 충분히 벌어질 수 있다. 당신이 1억짜리 보증금을 지키고 싶다면, 이 글을 한 번 더 읽고 체크리스트로 삼아라. 준비된 사람만이 돈을 지킬 수 있다.